Agentes de bienes raíces y notarios fueron los primeros en acusar fallas técnicas en el acceso a la información en la página de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi). Era la mañana del 20 de septiembre, el día después del sismo en el que murieron al menos 214 personas en la Ciudad de México. Los que visitaban asiduamente el sitio web de la dependencia no podían acceder a los Certificados de Zonificación de Uso del Suelo Digitales. Más de una semana después aún es imposible consultar online la información de los predios: si se ubican en zonas habitacionales o comerciales, la altura máxima de las construcciones y el número de niveles permitidos, así como su porcentaje mínimo de área libre.
Los propietarios de los más de 10,000 inmuebles que se vieron afectados en la capital mexicana por el reciente terremoto necesitarán revisar certificados de uso de suelo, consultar títulos de propiedad y realizar una serie de gestiones para proteger su patrimonio y descartar cualquier responsabilidad (del gobierno o de las empresas constructoras) ajena al movimiento telúrico.
El jefe de Gobierno Miguel Ángel Mancera anunció el martes 26 el Plan para la Reconstrucción de la Ciudad de México, que incluye la creación de una “plataforma interinstitucional”. La nombrada Plataforma CDMX reunirá, según anticipó Mancera, todos los datos oficiales e información de las personas, inmuebles y negocios afectados. El Plan del Gobierno también contempla ofrecer hipotecas “a tasa preferencial”, créditos para mejorar viviendas dañadas y apoyos en reparaciones.
“Aunque hay una propuesta del gobierno capitalino para dar beneficios es necesario analizar qué le conviene a la persona en cada caso particular. Hay que entender que todos tenemos derecho a buscar asesoría legal para comprender los alcances y consecuencias futuras de lo que firmamos (…) No debemos hacerlo a ciegas porque podrían existir otras soluciones mejores”, dice en entrevista Alfonso Pérez Cuéllar, presidente del Ilustre y Nacional Colegio de Abogados de México (Incam). “No es que estemos pensando que el gobierno actúe de mala fe, pero es nuestro derecho protegernos y es lo aconsejable”, añade.
El Plan de Reconstrucción prevé la clasificación por colores de los inmuebles que sufrieron daños a través de una Forma de Inspección Post Sísmica [de] Evaluación Rápida. Estas evaluaciones, a cargo de la Secretaría de Protección Civil local, determinan si el inmueble es habitable o debe demolerse y si las reparaciones que necesita son mayores o menores. Newsweek en Español pudo comprobar que en algunos casos las conclusiones de dichas inspecciones no siempre coinciden e incluso se contradicen con las emitidas por otros expertos como el Centro Nacional de Prevención de Desastres (Cenapred).
El Incam recomienda buscar peritos de absoluta confianza y presentar un juicio de amparo cuando hay dudas sobre la inspección hecha al inmueble dañado. El recurso legal debe tramitarse durante los primeros 15 días posteriores a la emisión de cualquier dictamen elaborado por una autoridad competente, como Protección Civil. Esta última comenzó a expedir Formas de Inspección Sísmica menos de 24 horas después de ocurrido el terremoto.
Ampararse ante un juez federal es una opción viable también en el caso de órdenes de remoción de escombros, que se sospeche busquen enterrar eventuales responsabilidades cuando un inmueble colapsó o deberá ser demolido porque tenía vicios ocultos. Muchas constructoras suelen tener una razón social por cada inmueble que edifican; sin embargo, hay mecanismos para determinar quiénes fueron o son sus representantes. En los casos de muertes o daños materiales que hubiera podido generar el Estado los responsables serían las dependencias y los funcionarios públicos involucrados.
“Las personas toman decisiones equivocadas cuando atraviesan por un evento catastrófico”, dice Alfonso Pérez Cuéllar e informa que el Colegio de Abogados de México continuará ofreciendo asistencia legal gratuita por tiempo indeterminado a los afectados por el reciente terremoto.
Cientos de muertos, decenas de edificios colapsados, miles de personas desalojadas o damnificadas y otros tantos inmuebles afectados son el resultado del segundo terremoto más desastroso para la capital del país después del ocurrido el 19 de septiembre de 1985. Los habitantes de la Ciudad de México, aletargados por los efectos de la sacudida, podrían despertar de golpe rodeados por construcciones nuevas en los espacios que antes ocupaban sus inmuebles, o bien, entre edificios peligrosos, únicamente resanados o repintados.
Edificio de la CDMX severamente afectado por el terremoto. Según Mancera, las construcciones que sufrieron daños estructurales podrían acercarse al medio millar. Foto: ALFREDO ESTRELLA/AFP
EVALUACIONES CONTRADICTORIAS DE DAÑOS
El pasado lunes, el evaluador técnico enviado por el Centro Nacional de Prevención de Desastres reportó daños materiales en el edificio ubicado en Avenida México número 4 de la colonia Hipódromo de la Condesa; eran las 15:20 horas, según marca el mapa de Evaluación Estructural, compilado por voluntarios de la UNAM capacitados por el Cenapred. El día anterior, encargados de la administración del inmueble pegaron en la puerta de entrada una copia de la Forma de Inspección Post Sísmica de Protección Civil fechada el 21 de septiembre.
Las evaluaciones del edificio de ocho niveles en Av. México, esquina con la Glorieta Popocatépetl, desalojado de forma voluntaria por sus habitantes el día del terremoto y aún acordonado, se contradicen entre sí. El ingeniero civil del Cenapred, en su evaluación del inmueble, reportó daños en elementos estructurales, derrumbe parcial, inclinación notoria y separación de la edificación de su cimentación. Por otro lado, un arquitecto y evaluador técnico de Protección Civil llegó a conclusiones diametralmente opuestas. Tras una verificación externa e interna a los daños al inmueble, el segundo determinó que presenta daños severos no estructurales y poco más, como daños a instalaciones eléctricas e hidrosanitarias.
“Varios corredores inmobiliarios ya no queremos la responsabilidad humana de andar metiendo a la gente en lugares que no sabemos realmente si se les van a caer encima o no, es horroroso”, dice Álvaro Mejer, titular de una agencia de bienes raíces en la colonia de la delegación Cuauhtémoc. “Tengo un amigo que rentaba un departamento en el edificio en Av. México número 4 y que ahora está evacuado (…) hasta la fecha los dueños se han manejado sin información”, afirma Mejer.
La tarde del 25 de septiembre pasado, el evaluador del Cenapred visitó un total de diez inmuebles afectados en la zona aledaña al Parque México. A escasa distancia de la Glorieta Popocatépetl, el ingeniero civil calificó un edificio ubicado en la calle de Ámsterdam número 77 con severos daños al inmueble, pero descartó que fueran estructurales. También en este caso el dictamen fue distinto al emitido por el personal de Protección Civil. El arquitecto que visitó el edificio anteriormente mencionado planteó dudas sobre posibles daños estructurales e inclinación notoria de la edificación.
Para los ojos inexpertos, ambos inmuebles, el de Avenida México 4 y el de Ámsterdam, parecen fuertemente afectados por el sismo, y en los dos casos, la presencia de propietarios y arrendatarios preocupados por su patrimonio, así como de vecinos que temen por la seguridad de construcciones aledañas, ha sido constante desde el día del terremoto. En la zona permanecen miembros del Ejército encargados de supervisar que las personas no entren en los edificios que podrían ser derrumbados por daños irreparables.
El jefe de Gobierno Miguel Ángel Mancera afirma que las construcciones que sufrieron daños estructurales podrían acercarse al medio millar. Si casos como los citados en la Condesa, una de las colonias más golpeadas por el sismo, se replican en otros puntos de la capital es fácil vaticinar que habrá un gran número de litigios legales y suspicacias en torno a los dictámenes de demolición.
“El edificio de junto le da unos chingadazos al mío y cada vez que tiembla la gente cree que se va morir (…) debió derrumbarse desde el terremoto del 85, pero el dueño era un señor influyente y como en este país todo es lana, lo medio arregló y luego lo vendieron”, asegura un hombre que se identifica como el dueño del edificio ubicado en la calle de Ámsterdam 75, en referencia al inmueble aledaño al suyo. Ambas propiedades se encuentran actualmente evacuadas. Al anciano, visiblemente angustiado, lo rodean un grupo de inquilinos desesperados a su vez por ingresar en el inmueble por sus pertenencias y dar por terminados sus contratos de arrendamiento.
HIPOTECAS Y ARRENDAMIENTOS INESTABLES
El presidente del Colegio de Abogados de México, Alfonso Pérez Cuéllar, afirma que el mayor número de consultas legales referidas a daños sufridos por el terremoto tienen que ver con las hipotecas y los arrendamientos. En el caso de estar pagando una hipoteca sobre un bien inmueble que sufrió afectaciones, estas deben notificarse al seguro contratado por medio del banco que otorgó el crédito para adquirir la propiedad. Pérez Cuéllar dice que la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) se activará pronto por reclamaciones contra aseguradoras que se nieguen a cubrir las pólizas contratadas.
En el caso de las personas que rentan viviendas o comercios en inmuebles que resultaron fuertemente dañados, el Colegio de Abogados aconseja considerar que en la mayoría de los casos es mejor una conciliación entre dueños y arrendatarios. Por otra parte, Pérez Cuellar explica que la ley establece que si los daños en una propiedad fueron causados por eventos sobre los que nadie tiene control, como es el caso de un sismo, los arrendatarios pueden solicitar una disminución de la renta en el caso de que las reparaciones tarden más de dos meses.
El dueño de la franquicia de Helados Santa Clara, hasta hace unos días ubicada en Avenida Sonora 64, a escasas cuadras de Álvaro Obregón 236, vigila en la planta baja del inmueble la maquinaria del local comercial junto a dos de sus empleados. El edificio clasificado tanto por Cenapred como por Protección Civil con daños estructurales podría ser derrumbado próximamente. El hombre, de cerca de 70 años, afirma que el dueño del edificio ha mostrado escaso interés en lo sucedido, pero que a él lo único que le interesa es sacar su maquinaria, “si hay una réplica, esto se cae” dice mirando los techos agrietados de la edificación.
También en los casos de arrendamientos comerciales el Incam recomienda a las partes intentar conciliar antes de enfrentar un juicio largo y costoso. “Tenemos casos de comercios en zonas afectadas, cerca de un edificio que se derrumbó, donde ningún comercio está teniendo mayor actividad, de ahí que la negociación entre el propietario y el inquilino deba ser razonable”, dice el presidente del Colegio de Abogados.
Frente a la desazón que provoca un evento catastrófico como el recientemente sufrido, los habitantes de la Ciudad de México tendrán que proyectar nuevos cimientos basados en la legalidad para construir un futuro más estable.